В настоящее время уполномоченные органы по осуществлению государственной регистрации набрали достаточный опыт по успешной реализации положений указанного Закона. Однако, как это всегда бывает на практике, перед регистрационными органами встают новые вопросы о применении тех или иных положений законодательства. К таким проблемным вопросам относится и государственная регистрация прав на природные объекты. Нормативное регулирование отношений в области природопользования осуществляется нормами гражданского и природоресурсного законодательства, которые в некоторых случаях не стыкуются друг с другом. Поэтому осуществление государственной регистрации прав на природные ресурсы нуждается в устранение таких противоречий. Например, Закон РФ «О недрах» (далее - Закон о недрах) не содержит прямого указания на необходимость государственной регистрации прав на недра в учреждениях юстиции. Статья 28 данного Закона предусматривает, что «государственному учету и включению в государственный реестр подлежат работы по геологическому изучению недр, участки недр, предоставленные для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей, и лицензии на пользование недрами». Закон признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - как часть земной поверхности и дна водоема. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование только после проведения учетных работ. При этом речь идет не о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренной ГК РФ и Законом о государственной регистрации, а о специальной учетной регистрации в уполномоченном органе государственной власти. Статья 28 Закона о недрах предусматривает учет специально уполномоченными федеральным органами управления государственным фондом недр. Однако наличие специализированного учета не исключает необходимость государственной регистрации прав на участки недр. По мнению А.Р. Кирсанова, «права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой оборот допускается федеральными законами» .
В статье 131 ГК РФ установлено, что помимо государственной регистрации может предусматриваться и иная специальная регистрация либо учет отдельных видов недвижимого имущества, которые не имеют правоустанавливающего значения. Это необходимо для осуществления дополнительного контроля над некоторыми видами недвижимого имущества. По мнению О.Л. Дубовик, «во всех случаях независимо от субъектной принадлежности или формы собственности пользование природными объектами должно соответствовать соблюдению экологических и иных интересов общества» .
Необходимо отметить, что только государственная регистрация носит правоустанавливающий характер, так как представляет собой юридически значимое действие, являющееся основанием для возникновения, перехода и прекращения права на недвижимое имущество. Такая же запутанная ситуация (двойная регистрация) имеется и в законодательстве, регулирующем отношения, связанные с использованием водных объектов.
В соответствии со ст. 11 Водного кодекса РФ обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка. При этом обособленные водные объекты могут находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц. Действующее российское законодательство допускает оборот обособленных водных объектов. Они могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским, земельным и водным законодательством Российской Федерации. Для лиц, не являющихся собственниками водных объектов, установлены следующие права на них: право долгосрочного пользования, право краткосрочного пользования и право ограниченного пользования. Эти права возникают на основании одноименных договоров. Статья 55 Водного кодекса РФ определяет, что «договор пользования водным объектом считается заключенным с момента его регистрации специально уполномоченным государственным органом управления, использования и охраны водного фонда». Следовательно, в соответствии с требованиями Водного кодекса РФ договор пользования обособленными водными объектами подлежит регистрации только в специально уполномоченных государственных органах управления использования и охраны водного фонда. Поскольку вопросы государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества урегулированы в ГК РФ и Законе о государственной регистрации, права на водные объекты и недра подлежат обязательной государственной регистрации в уполномоченном органе государственной регистрации. Тем более что и ГК РФ (ст. 340), и Земельный кодекс РФ (ст. 1 и 35) устанавливают в качестве основополагающего принципа оборота недвижимого имущества единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости. В настоящее время только в Лесном кодексе РФ указана необходимость государственной регистрации прав пользования участками лесного фонда в соответствии с гражданским законодательством (ст. 32).
Основаниями для государственной регистрации прав являются документы, перечень которых установлен в ст. 17 Закона о государственной регистрации. При этом запрещается требовать у заявителя дополнительные документы, кроме случаев, когда это установлено законодательством РФ. К сожалению, на практике это не всегда выполняется. Большие сложности возникают у претендентов при регистрации или перерегистрации ранее возникших прав, особенно прав хозяйственного ведения или оперативного управления на недвижимое имущество. Гражданское законодательство не предусматривало и не предусматривает обязательное заключение договора хозяйственного ведения или оперативного управления. Статья 299 ГК РФ устанавливает, что право хозяйственного ведения или оперативного управления возникает с момента передачи этого имущества, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или решением собственника. Однако в практике государственной регистрации бывают ситуации, когда объекты недвижимости строились для размещения предприятий и учреждений или передавались им в далекие 1930 - 40-е гг. При этом соответствующее распоряжение о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления издавалось в 90-х гг. По сути происходило подтверждение ранее возникшего права, так как в данном случае фактическая передача имущества не осуществлялась, поскольку к моменту издания соответствующего распоряжения оно уже находилось во владении организации, а отыскать акты приема-передачи того времени практически невозможно не только на предприятиях, но и в архивах.
Действия органов государственной регистрации, отказывающих в регистрации или приостанавливающих ее в связи с отсутствием акта приема-передачи неправомерны, поскольку не соответствуют требованиям ст. 19 и 20 Закона о государственной регистрации, устанавливающих исчерпывающий перечень оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации. В таких ситуациях можно (ст. 20) и нужно обжаловать решения органов государственной регистрации в суде. Серьезные проблемы возникают в правоприменительной практике и в случаях, когда речь идет о таком специфическом объекте, как часть земельного участка. В ст. 130 ГК РФ часть земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества не указана, однако прописана в Земельном кодексе РФ (ст. 6 и 35), Законах об ипотеке (ст. 26 и 27), о государственной регистрации и в других нормативных актах. В основном понятие части земельного участка применяется тогда, когда она является предметом договора (аренда, ипотека, сервитут, часть, занятая строением и т.д.), по существу, объектом недвижимости. В этом случае речь идет не о части земельного участка, границы которого установлены, описаны, площадь рассчитана, местоположение указано и этой части присвоен кадастровый учетный номер, а об индивидуально определенной вещи, являющейся составной частью другого объекта недвижимости - земельного участка. Следовательно, категория и разрешенный вид ее использования будут теми же самыми, что и у земельного участка, в состав которого она входит. Однако согласно действующему законодательству только индивидуализированная часть земельного участка может быть предметом договора ипотеки, аренды и т.д., т.е. объектом недвижимого имущества, включенного в оборот. Необходимо четче установить в действующем законодательстве возможность правообладателя земельного участка производить его раздел с учетом установленного порядка без ликвидации своего земельного участка и без прекращения права на него. Это касается случаев включения в оборот «земельных долей» или установления сервитутов, особенно когда речь идет о частях земельных участков, на которых располагаются линейные объекты энергетики.
Несмотря на определение государственной регистрации как юридического акта признания и подтверждения прав на недвижимое имущество, она не является ненормативным актом органа государственной регистрации. Совершенное учреждением юстиции действие не содержит никаких властных предписаний участникам гражданского оборота. Государственная регистрация является лишь доказательством существования зарегистрированного права на объекты недвижимого имущества. В связи с этим в ст. 2 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не регистрация сама по себе.
Это положение Закона стало предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ, который в своем определении от 5 июля 2001 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ» указал, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает само содержание указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. Аналогичную позицию заняли Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ. Если при принятии жалобы будет установлено, что имеет место подведомственный суду спор о праве (на земельный участок, домовладение, строение и т.п.), судья должен вынести определение об оставлении жалобы без движения и разъяснить заявителю необходимость оформления искового заявления. Такой подход судов к решению данного вопроса соответствует требованиям, установленным в ст. 235 ГК РФ, согласно которым право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Право на природные объекты становится правом только после государственной регистрации, а государственная регистрация прав - это государственная гарантия прав, поэтому целесообразно предусмотреть в действующем гражданском законодательстве и законодательстве о природных ресурсах РФ нормы о государственной регистрации прав на природные объекты недвижимости, осуществляемые исключительно учреждениями юстиции. И только иная - техническая - регистрация может осуществляться в других специализированных органах государственной власти.
Также среди проблем правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью следует отметить, чтонередко Минюст России лишается возможности оперативно готовить для учреждений юстиции методические и иные документы, необходимые для решения вопросов госрегистрации, представляющих повышенную сложность и имеющих особое общественное значение.
Так, Минимущество России, ФЭК России и МПС России только 25.07.2004 совместным распоряжением утвердили форму сводного передаточного акта организаций федерального железнодорожного транспорта, имущество которых вносится в уставный капитал ОАО «Российские железные дороги», необходимость разработки которого предусмотрена статьей 4 Федерального закона от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта». Еще несколько месяцев Минюсту пришлось убеждать руководство названных ведомств в необходимости представления документа в Минюст для правовой экспертизы на предмет возможного наличия в нем нормативных правовых установлений. Такая экспертиза была завершена только 21.11.2003. Остро необходимый для правильного оформления представляемого на государственную регистрацию прав ОАО «РЖД» на недвижимое имущество пакета документов приказ Госстроя России «Об утверждении особого порядка подготовки технической документации на объекты недвижимости железнодорожного транспорта, вносимые в уставный капитал ОАО «Российские железные дороги» был издан только 19.09.2003, а зарегистрирован в Минюсте только 21.11.2003 (№ 5257). Еще более месяца потребовалось для его опубликования в «Российской газете» (26.12.2003).
Подготовленный Минюстом России проект Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества железнодорожного транспорта, внесенные в уставный капитал ОАО РЖД, не мог быть утвержден без учета содержания вышеназванных документов в их юридически полном и завершенном оформлении. Именно по этим причинам Методические рекомендации могли быть утверждены приказом Минюста только 22.01.2004.
Экономические отношения получают новые импульсы своего развития и это, в свою очередь, влечет необходимость дальнейшего совершенствования гражданского законодательства, а законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является его составной частью. С общетеоретической точки зрения следует четко это себе представлять. Публично правовые элементы, которые содержит в себе Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не снимают общей квалификации института госрегистрации как института частноправового в своей основе.
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, введенная в действие с 01.01.1995 г., возродила в отечественном законодательстве понятие недвижимого имущества в качестве полноценного правового института.
Практика правоприменения и изменившиеся экономические условия вызвали необходимость нового осмысления содержания Гражданского кодекса, в первую очередь его Части первой. С другой стороны, получают дальнейшее развитие многие публично-правовые институты, которые непосредственно связаны с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Речь, в частности, идет о дальнейшем разграничении полномочий между органами власти различных уровней: федерального центра, субъектов Российской Федерации и муниципальным уровнем власти.
Действующей Конституцией России уровень муниципальной власти к государственной власти не отнесен, но тем не менее реализация публичных властных полномочий и на этом уровне осуществляется по целому ряду направлений. В контексте происходящих в последние годы в стране политических событий формируются новые подходы и к институту государственной регистрации прав.
В 2003 г. был принят новый Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Из его содержания вытекает необходимость внесения изменений и дополнений в более 80-ти федеральных законов.
Значительные новеллы содержит Федеральный закон от 29.07.2003 № 106-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации».
Естественно, что в рамках этой большой работы по разграничению полномочий между различными уровнями власти был затронут институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Комиссией при Президенте Российской Федерации по подготовке предложений о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления при участии специалистов Минюста была сформулирована концепция новой редакции Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Она отражает, в первую очередь, новое видение публично-правовых аспектов этого института и содержит в себе два основных принципиальных элемента. Один из них заключается в том, что, поскольку государственная регистрация прав является институтом гражданского права, а согласно статье 71 Конституции России гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации, то, соответственно, реализация полномочий, вытекающих из гражданского законодательства, должна осуществляться федеральными структурами власти.
Из этой посылки вытекает первое положение концепции Комиссии – федерализация учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, перевод их из субъектового уровня в учреждения непосредственно федерального подчинения.
Реализация этой идеи позволит решить несколько весьма актуальных задач. В частности, федерализация учреждений качественным образом усилит государственные гарантии зарегистрированного права в случае совершения сотрудниками учреждения юстиции виновных противоправных действий при государственной регистрации прав. При нынешнем статусе учреждений при недостаточности их собственных денежных средств субсидиарную ответственность по их обязательствам несет их собственник - соответствующий субъект Российской Федерации по правилам, предусмотренным ст. 125 ГК РФ. Придание учреждениям юстиции статуса федеральных позволит в таких случаях требовать возмещение ущерба за счет имущества Российской Федерации, что обеспечит реальную защиту интересов участников гражданского оборота от противоправных действий сотрудников учреждений. Федерализация также будет способствовать укреплению единого правового и экономического пространства, облегчит создание и функционирование Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в электронном виде.
Второе главное положение концепции состоит в изменении правил государственной регистрации прав, направленном на включение в них в качестве неотъемлемого технологического этапа описания объекта недвижимого имущества в объеме сведений, необходимых для его индивидуализации как объекта прав. При этом необходимо переопределить состав сведений Единого государственного реестра прав, порядок предоставления сведений из него об объектах недвижимого имущества и правах на них, порядок государственной регистрации прав, иные связанные с этим правила и процедуры.
Такой подход потребует признания утратившим силу Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», а также внесения изменений в Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Закон Российской Федерации от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» в части исключения из них норм, связанных с ведением: государственного учета лесного фонда, участков недр, водных объектов как объектов недвижимого имущества.
Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» установлено, что в государственном земельном кадастре содержатся как сведения о земельных участках технического характера, избыточные в смысле их индивидуализации, так и сведения, которые вообще не касаются характеристик земельных участков. К последним, в частности, относятся сведения о территориальных зонах; землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов Российской Федерации; землях и границах Российской Федерации.
При подготовке изменений и дополнений в Земельный кодекс Российской Федерации, связанных с признанием утратившим силу Федерального закона «О землеустройстве», а также в Федеральный закон «О геодезии и картографии» необходимо проработать включение указанных сведений частично в состав фонда землеустроительной документации, частично в состав Государственного картографо-геодезического фонда Российской Федерации, определив полномочия органов государственное власти и органов местного самоуправления по их ведению.
Аналогичным образом при подготовке изменений и дополнений в Градостроительный кодекс Российской Федерации следует определить состав сведений о технических характеристиках зданий, строений, сооружений, включаемых в кадастр градостроительной документации.
В соответствии с поручением Президента Российской Федерации Минюстом России был подготовлен проект соответствующего федерального закона, в котором эти предложения нашли правовое оформление и выражение. Данный законопроект прошел согласование в заинтересованных федеральных органах исполнительной власти и находится в Аппарате Правительства Российской Федерации. Вопрос о его рассмотрении на заседании Правительства и внесении в Государственную Думу отложен до рассмотрения вопроса о проекте федерального закона «О государственном и муниципальном имуществе».
Проектом предлагается установить, что имущество, которое может находиться исключительно в собственности Российской Федерации, собственности субъектов российской федерации, муниципальной собственности, подлежит безвозмездной передаче в соответствующую собственность из той публичной собственности, в которой оно находится на момент вступления в силу указанного федерального закона, в порядке, им установленном.
Такой порядок должен быть применен и к передаче учреждений юстиции в федеральную собственность и урегулирован в переходных положениях законопроекта вместе с порядком перехода на новые правила государственной регистрации прав. В последующих версиях этот законопроект именуется по другому, а в одном из последних вариантов проект закона назван «О публичной собственности».
Почему так расставлены приоритеты? Потому что за 6 лет существования системы государственной регистрации прав создана очень серьезная инфраструктура учреждений юстиции. Они имеют на праве оперативного управления либо в другом правовом режиме значительные имущественные комплексы, создали современные информационные системы. Поэтому их федерализации должно предшествовать правовое решение судьбы соответствующих имущественных комплексов, которые созданы для учреждений и в большинстве своем за счет платы, взимаемой за регистрацию прав и предоставление информации. Разрыв во времени, забегание вперед в вопросе о федерализации создаст непреодолимые препятствия в деятельности учреждений. После того как на законодательном уровне будет решен в общем плане вопрос о судьбе имущества, обеспечивающего реализацию тех или иных публичных полномочий, следует определяться с их перераспределением. Очевидно, что при передаче полномочий должны передаваться в соответствующую собственность обеспечивающие их имущественные комплексы.
Очень остро стоит вопрос, на каких условиях (возмездных или безвозмездных) должны передаваться имущественные комплексы. Единого и устраивающего все стороны подхода к его решению пока, к сожалению, не найдено.
Работа по совершенствованию правового института недвижимости с точки зрения его более точного законодательного оформления, а также по формированию правоприменительной практики осуществляется в различных интеллектуальных центрах, концептуальные подходы которых, касающиеся института недвижимого имущества, не всегда совпадают. Одним из таких центров является Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. В состав Совета входят известные ученые, представители судебной, исполнительной и законодательной власти, Администрации Президента Российской Федерации. Минюст России также представлен в Совете. Решения Совета носят рекомендательный характер, однако их значение для выработки законодательных инициатив Президента РФ и Правительства РФ, касающихся гражданского законодательства и смежных с ним отраслей права, очень велико.
К сожалению, Гражданский кодекс РФ не получил до настоящего времени полную завершенность. В начале работы по кодификации гражданского законодательства предполагалось, что ГК будет состоять из трех частей. Сейчас три части Гражданского кодекса имеются, но Часть третья ГК состоит не из того числа разделов, как это предполагалось. Она содержит разделы о наследственном праве (положения которого учреждения юстиции по регистрации прав применяют достаточно часто) и международном частном праве. Но предполагавшегося раздела об интеллектуальной собственности в ГК нет, главным образом ввиду того, что ни в научном сообществе, ни в правительственных структурах не сложилось более или менее преобладающего представления о том, как этот институт должен быть урегулирован. И попытки сформировать проект раздела Части третьей ГК о интеллектуальной собственности, приемлемый хотя бы в общем плане для всех заинтересованных сторон, не увенчались успехом. Недавно внесены предложения о дополнении уже существующих частей ГК общими нормами о интеллектуальной собственности с сохранением в своей основе существующих законах о ее отдельных институтах.
Хотя действующий ГК РФ получил в целом высокую оценку и на национальном, и на международном уровнях, в том числе и в гражданско-правовой доктрине, Советом было принято решение о разработке концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Эта концепция разрабатывалась группой экспертов и дважды рассматривалась Советом. Первая редакция концепции была предложена для рассмотрения на Совете весной прошлого года. Вторая – в конце 2003 года, после того как первая получила очень серьезные критические замечания, в том числе и со стороны Министерства юстиции, в научной литературе. Проект первого варианта концепции был разослан во все учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, мнение которых было обобщено и представлено в Совет по кодификации гражданского законодательства. В доработанном варианте концепции развития гражданского законодательства о недвижимости подавляющее большинство наших замечаний и предложений было учтено.
В концепции специально подчеркивается, что требование обязательной государственной регистрации недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков. Если принять другое определение с указанием государственной регистрации как признака недвижимого имущества, то получится, что недвижимые вещи, не прошедшие госрегистрацию, не являются объектом недвижимости, что было бы не совсем правильно ни с юридической, ни с фактической точки зрения.
Авторы концепции высказали мнение о том, что общие положения гражданского законодательства должны применяться к институту недвижимости, но при этом подчеркнули, что недвижимость всегда является индивидуально определенной вещью. Это касается в первую очередь вопросов описания объекта государственной регистрации. Каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права. Отсюда вывод, что недвижимой вещью может быть признан и комплекс недвижимого имущества. Это важно при государственной регистрации прав на объекты производственной инфраструктуры, в частности, железнодорожного транспорта.
Согласно концепции, если по своим естественным, конструктивным и другим характеристикам недвижимая вещь может быть разделена на несколько самостоятельных вещей, то она при разделе своё существование прекращает. Образуются два или более самостоятельных объектов права и регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. Одновременно регистрируется прекращение права на прежний объект. Против таких положений, четко сформулированных и закрепленных в ГК РФ, возражений нет.
При рассмотрении проекта концепции очень серьезная дискуссия возникла вокруг определения круга объектов недвижимости, которые перечислены в статье 130 ГК РФ. Она содержит не только общее определение, но и дает открытый перечень объектов недвижимости. Авторы концепции предлагают исключить из объектов леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты, против чего высказывались очень обоснованные возражения. Есть все основания полагать, что после доработки в окончательной версии концепции этих предложений уже не будет. Необходимо ясно представлять, что исключение из статьи 130 ГК РФ лесов и обособленных водных объектов неизбежно повлечет целый ряд практических последствий. В частности, отпадут основания для ведения лесного и водного кадастров, поскольку эти объекты никакие не особенные, а просто участки земли, покрытые лесом или водой. При этом нельзя забывать, что ведение водного и лесного кадастров преследует ряд общественнозначимых целей, в том числе и публичного контроля за сохранностью, использованием и воспроизводством таких специфических объектов, как участки лесного фонда, водные объекты.
Но в то же время есть предложения по содержанию статьи 130 ГК РФ, против которых серьезных возражений нет. Имеется в виду исключение из числа объектов недвижимости предприятия как производственного комплекса. Регистрация прав на предприятия и сделок с ними - головная боль учреждений юстиции. Отнесение предприятий к объектам недвижимости явилось следствием рыночного романтизма, который был в свое время вызван тем, что многие трактовали приобретение предприятия, нахождение предприятия в гражданском обороте как покупку и оборот бизнеса. А на самом деле на практике очень часто в составе предприятия нет ни одного объекта недвижимости. Получается, что объект недвижимости (недвижимую вещь) образуют исключительно компоненты, являющиеся движимыми по природе и по праву.
Очень серьезные предложения содержит раздел концепции по регулированию оборота земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества. Для введения понятия единого объекта пока объективные условия не созданы. Концепция содержит положение о последовательном проведении в Гражданском кодексе идеи, которая сейчас выражена в Земельном кодексе в институте единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. При этом действует правило о том, что если в одном правовом режиме одному и тому же субъекту принадлежит право на земельный участок и расположенный на нем иной объект недвижимости, то «разведение» их по разным субъектам не допускается.
Предполагается в Гражданском кодексе закрепить положение о том, что право собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, влечет необходимость наличия у собственника этого объекта недвижимости какого-либо вещного права на земельный участок, расположенный под объектом.
Нет также возражений против отнесения к объектам недвижимости объектов незавершенного строительства, тем более, что Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» такое положение уже содержит и его необходимо корреспондировать с Гражданским кодексом.
В концепции содержатся очень серьезные предложения, имеется в виду государственная регистрация прав владения и пользования жилым помещением за членами семьи собственника, в первую очередь за супругами и несовершеннолетними детьми (жилищный узуфрукт). Действующее жилищное законодательство во многом несет в себе черты прежней социально-экономической модели. То, что в Жилищном кодексе многие вопросы решены не в гражданско-правовом ключе, это объективное отражение той действительности, в которой находилось общество, когда он принимался. Сейчас представления о содержании и характере отношений в жилищной сфере существенно изменились, и, если права членов семьи собственника будут квалифицированы в жилищном законодательстве как вещные права, то соответственно они будут подлежать государственной регистрации. Если это будет так, то каких-либо возражений против этого представить будет очень сложно.
Предполагается, что будет сохранен общий заявительный характер регистрации прав. Если речь будет идти о несовершеннолетних детях, то обязанность по регистрации их прав необходимо возложить на родителей, опекунов или попечителей несовершеннолетних. Опасения отдельных государственных регистраторов прав, что учреждения юстиции могут превратиться в подразделения МВД, осуществляющие регистрацию граждан по месту жительства, несостоятельны.
Очень острая дискуссия возникла вокруг проблемы, которая характеризуется некоторыми представителями доктрины и практики как двойная регистрация (регистрация сделок и регистрация прав). Якобы учреждения юстиции практически регистрируют дважды одно и тоже: сначала сделку, которая представляет собой известный набор элементов в целом, а потом один из ее элементов – переход права и право
В некоторых исследованиях и аналитических разработках неоправданно гипертрофируется проблема гарантированности зарегистрированных прав на недвижимость. Эта проблема действительно существует, но не так остра, чтобы ставить ее во главу угла при решении всех вопросов недвижимости. Федерализация системы государственной регистрации прав, о чем говорилось выше, без сомнения будет означать одновременное повышение уровня гарантированности зарегистрированного права.
Авторы ряда предложений идут дальше и предлагают признать абсолютную добросовестность приобретателя недвижимого имущества в случае регистрации в ЕГРП его права собственника. Такой подход декларируется как принцип публичной достоверности зарегистрированного права.
Предлагается установить, что при любых обстоятельствах, например, при доказанности факта фальсификации документов, обмана, насилия и т.д., т.е. при доказанности того, что отчуждение недвижимости произошло помимо воли правообладателя, добросовестным приобретателем признается тот, кто получил вожделенное свидетельство о государственной регистрации права. Подобный «правообладатель» презюмируется собственником, а потерпевшему следует обеспечить адекватное возмещение за счет создания соответствующего бюджетного фонда. Это означает, что какая-то часть бюджетных средств должна быть специально зарезервирована в законе о бюджете на очередной год под эти цели. При недостаточности средств фонда казна должна обеспечить полное возмещение убытков «бывшему» собственнику, у которого недвижимость изъята противоправным образом.
На память невольно приходит приснопамятная статья 30-я Закона РСФСР «О собственности», в которой провозглашалось, что государство гарантирует возмещение ущерба, причиненного собственнику имущества при любых обстоятельствах, включая его утрату в результате преступных действий или стихийных бедствий. Абсолютная нежизнеспособность этой нормы привела к тому, что на протяжении нескольких лет при принятии закона о бюджете на очередной год объявлялся мораторий на ее применение. Это длилось столько лет, сколько понадобилось, чтобы принять Гражданский кодекс, который решает эту проблему совершенно иным, правильным образом.
Подобные предложения о повышении гарантированности зарегистрированных прав - утопия, которая не выдерживает серьезной критики по содержанию и чрезвычайно опасна по последствиям.
Институт добросовестного приобретательства, и это подчеркивается подавляющим большинством представителей науки и правоприменения, в том числе и судебной власти, сформулирован в Гражданском кодексе правильно, и деятельность наших учреждений подтверждает, что этот институт в существенной трансформации не нуждается. Он позволяет, с одной стороны - защитить право, а с другой - не создает явных предпосылок для злоупотребления правом.
Развернувшаяся в последнее время дискуссия о проблемах совершенствования института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним явление, без всякого сомнения, позитивное. Участие в нем не только ученых-цивилистов, но и представителей судебной власти, правоприменителей и представителей бизнес-сообщества обогащает ее содержание, делает ее более многоаспектной, а вырабатываемые предложения - значительно обоснованнее, учитывающими все возможные правовые и социально-экономические последствия.
Эта дискуссия – очевидное доказательство востребованности государственной регистрации прав как неотъемлемого элемента гражданского оборота недвижимости, придающего ему дополнительные черты стабильности, необходимой прозрачности, защищенности прав и законных интересов добросовестных участников рынка.
Министерство юстиции Российской Федерации видит свою задачу в компетентном участии в работе по совершенствованию законодательства о недвижимости, основанном на значительном опыте учреждений юстиции по регистрации прав, грамотном, сбалансированном сочетании частных и публичных интересов.
Естественно, институт государственной регистрации динамичен, поскольку меняются его способы, объем и процедуры. Вопрос в том, чтобы «регистрационная мера» была обоснованной и обеспечивала сочетание публичных, корпоративных и частных интересов.
Как свидетельствует изучение практики, этому мешают нарушения двоякого рода. Регистрация нередко бывает чрезмерно объемной, детальной, что ведет к проявлениям бюрократизма и ограничению самостоятельности хозяйствующих субъектов. В то же время ее подчас пытаются использовать в корыстных интересах, а это влечет за собой обман, коррупцию и оформление ложных документов.
Современной цивилистической науке известны две существующие системы регистрации: англосаксонская и романо-германская. Россия занимает некоторое промежуточное положение, не относясь ни к одной из существующих систем регистрации прав и сделок с объектами недвижимости. Для российской системы регистрации характерно введение и объединение признаков, присущих обеим системам регистрации.
Введение одного из элементов англосаксонской системы регистрации прав и сделок с недвижимостью (отсутствие в сфере имущественных отношений института нотариата) негативно сказалось на практике, поскольку орган, осуществляющий регистрацию прав, несет ответственность лишь за форму сделки, а не за ее содержание, в отличие от нотариусов. Простая письменная форма сделки не дает необходимых правовых гарантий от недобросовестных контрагентов.
Очевидно, что сфера регистрации сделок должна быть отнесена к нотариату, а учреждения федеральной регистрационной службы должны регистрировать только права на недвижимость.
Функционирование системы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью затрудняется также из-за недоработок всего гражданского законодательства. Так затрудняет процесс регистрации недостаточно быстрое включение земли в гражданский оборот. Этот недостаток возможно устранить лишь проведением грамотной земельной реформы в России.
К недоработкам гражданского законодательства относится также несоответствие норм ФЗ РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданского Кодекса РФ. Указанным Федеральным законом (ст.13) установлено ограничение свободы субъектов гражданского оборота в установлении своих прав, которое не согласуется с Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.1 ГК РФ). Этот недостаток можно исправить внесением соответствующих поправок в нормативные правовые акты РФ.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
